Изменение областного земельного законодательства как элемент развития молодежного предпринимательства в Ростовской области.

29.01.2010 10:15 Александр Ткачев
Печать

Александр Ткачев

Ростов-на-Дону

 

Изменение областного земельного законодательства как элемент развития молодежного предпринимательства в Ростовской области.

Чтобы начать собственное дело, многим предпринимателям приходится сталкиваться с вопросом аренды земли. Для начала предлагаем разобраться в данном проблеме.

Напомним, что по действующему законодательству в Российской Федерации предусмотрены следующие виды прав на земельные участки:

1) собственность,

2) постоянное (бессрочное) пользование,

3) пожизненное наследуемое владение,

4) сервитут (ограниченное вещное право пользования чужим участком),

5) аренда участков,

6) безвозмездное срочное пользование.

Возмездное получение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности может осуществляться путем проведения торгов (в форме аукциона или конкурса), либо без их проведения путем продажи участка или заключения договора аренды участка.

Что же такое аукционы и конкурсы или иными словами торги?

Порядку проведения торгов посвящены статьи 447-449 Гражданского Кодекса РФ. Данные статьи регулируют порядок проведения торгов в Российской Федерации, при этом для различных предметов торга (видов имущества, работ, услуг) могут быть приняты отдельные нормативные акты, в рамках, не противоречащих установленным ГК РФ общим правилам.

В какой форме проводятся торги?

В соответствии с ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а на конкурсе - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой  вещи или обладателем реализуемого права (однако законом для отдельных видов имущества может быть предусмотрена только одна, исключительная форма их проведения – аукцион или конкурс).

Пунктом 1 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что аукционы и конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе и конкурсе может участвовать любое лицо, в то время как в закрытом аукционе и конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Что нужно для того, чтобы принять участие в торгах?

Согласно положению пункта 2 статьи 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем соответствующего права и выступает от их имени или от своего имени.

Не менее чем за  30 дней  до начала проведения торгов организатором должно быть сделано извещение об их проведении с указанием определенной информации (время, место, форма проведения торгов, их предмет, правила проведения, данные, которые должна содержать заявка на участие в торгах).

Для участия в торгах заинтересованному лицу необходимо направить организатору заявку на участие в торгах (с указанием в ней заранее определенной организатором информации) и иные необходимые документы (например, выписку из единого государственного реестра юридических лиц).

Также, участнику необходимо внести задаток в заранее установленном организатором размере, сроках и порядке. Такая обязанность возлагается на участников торгов для того, чтобы снизить риски участия в торгах недобросовестных участников и обеспечить исполнение тех обязательств, которые возникают в результате проведения торгов. Если впоследствии торги по какой-либо причине не состоятся, задаток подлежит возврату. Также он возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении соответствующего договора с лицом, выигравшем торги, сумма ранее внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Может ли организатор торгов отказаться от их проведения?

В соответствии с ГК РФ организатор  открытых торгов, сделавший извещение, по общему правилу может отказаться от их проведения  в любое время, но не позднее чем за 3 дня до даты их проведения в форме аукциона, либо не позднее чем за 30 дней до даты их проведения в форме конкурса. В случае если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением данных сроков, он обязан возместить участникам торгов понесенный ими реальный ущерб. Однако при этом необходимо учитывать, что законодательством для отдельных случаев могут быть установлены иные правила отказа от открытых  торгов. Также правила отказа от открытых торгов также могут быть установлены в извещении организатора об их проведении.

Организатор закрытых торгов (аукциона или конкурса) в случае отказа от их проведения обязан возместить приглашенным им участникам торгов реальный ущерб (независимо от срока такого отказа). Ни законом, ни в извещении в отношении закрытых торгов не может быть установлено иное.

Может ли быть  отказано в участии в торгах?

Лицу, направившему заявку и необходимые документы на участие в торгах может быть отказано в участии в торгах только в определенных законом случаях, например, когда:

1. нарушены сроки подачи заявки;

2. лицом не внесен задаток, либо он внесен с нарушением сроков, установленных организатором;

3. заявка на участие в торгах подана лицом, которое в соответствии с законодательством не имеет права приобретать соответствующее имущество, являющееся предметом торга;

4. не предоставлены  все необходимые документы для участия в торгах (их перечень может быть отдельно установлен в законе или извещении о проведении торгов), либо предоставлены недостоверные сведения и др.

При этом следует учитывать, что лицо, которому отказано в участии в торгах может обжаловать такой отказ в суде.

В каких случаях торги признаются несостоявшимися?

Аукцион или конкурс, в котором участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Законодательством могут быть установлены дополнительные случаи признания торгов несостоявшимися (например, для земельных аукционов установлено, что если после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене, аукцион также признается несостоявшимся).

В соответствии с  ГК РФ торги по сути своей являются способом заключения договора. Соответствующий договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. Таким образом, в результате проведения торгов между победителем и организатором устанавливается взаимное обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требования заключения с ним договора. Само обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключения на их основе договора.  Поскольку договор в таком случае заключается на основе проведения торгов, его действительность ставится в зависимость от действительности самих проведенных торгов.

Если торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны судом недействительными, то недействительным будет признан и сам заключенный с победителем торгов договор. При этом в соответствии со ст. 449 ГК РФ с требованием о признании недействительными результатов торгов могут обращаться в суд не только участники торгов, но и иные заинтересованные лица, например лица, которым изначально было отказано в участии в торгах (см. выше возможные случаи такого отказа).

Как оформляются результаты торгов?

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора между ними.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, то такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов.

Следует отметить, что победитель торгов, уклоняющийся от подписания протокола о его результатах, утрачивает внесенный задаток. Если от подписания протокола уклоняется организатор торгов, то последний обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Победитель торгов в случае уклонения организатора от заключения договора вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, связанных с таким уклонением.

Разобравшись с основами проведения аукционов и конкурсов в общем, можно переходить к торгам, связанным с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Напомним, что проведению аукционов и конкурсов с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности посвящены статьи 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 Земельного Кодекса РФ.

Действующим законодательством РФ установлена обязательная возмездность  приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством).

На торгах предоставляются:

· земельные участки в собственность для строительства (ст. 30 ЗК РФ);

· земельные участки сельскохозяйственного  назначения (ст.10   Федерального Закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.   «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»);

· земельные участки для жилищного строительства без  предварительного согласования мест размещения объектов;

· право  на  заключение договора аренды земельного участка  для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Без проведения торгов производится:

- продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ);

- продажа или передача участков в аренду гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

- продажа участков арендаторам участков по истечении 3-х лет с момента заключения договора (п. 8 ст. 22 ЗК РФ);

- предоставление в аренду участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, т.е. при наличии проекта (ст. 30 ЗК РФ);

- предоставление участков в иных установленных законом случаях.

Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов:

Порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов:

При этом в данном случае в виде    исключения   допускается  передача земельных участков в аренду без проведения торгов   при  одновременном  соблюдении   следующих условий:

a) организатором торгов была произведена предварительная и заблаговременная  публикация  сообщения о   наличии  предлагаемых   для такой передачи земельных участков;

б) имеется только одна заявка (заявление) на участие в торгах.

Земельный участок в данном случае будет передан в аренду только на основании заявления заинтересованного лица на участие в торгах. Подписание протокола о результатах торгов или  подписание  договора аренды земельного участка в   результате  предоставления  земельного участка без проведения торгов.

А вот теперь на основе всего вышесказанного давайте разберем ситуацию, когда на несколько земельных участков претендуют сразу десяток предпринимателей. В числе подавших заявки есть и молодые предприниматели, которые пытаются создать свое первое дело.

Каковы у них шансы выиграть аукцион? Логично сделать вывод, что они очень маленькие. Как мы уже выяснили, победителем аукциона становится тот, кто предложил большую сумму денег. Может ли начинающий предприниматель составить конкуренцию состоявшемуся бизнесмену? Очевидно, что нет. Следовательно, получить данный участок земли он не сможет.

Возникает справедливый вопрос: а как же тогда начать бизнес, если изначально шансы не равны?

Теперь возьмем пример из жизни. Молодой предприниматель – это девушка двадцати семи лет, мать одиночка, которая планировала построить, небольшой магазин. Чтобы зарабатывать деньги и кормить своего ребенка. Каковы у нее шансы выиграть аукцион, сможет ли она предложить самую большую цену?

Кто-то скажет, что раз у нее нашлись деньги на строительство здания, значит найдутся деньги и на аукцион. Отнюдь нет. Со стороны это смотрится как нечто усложняющее ей жизнь, еще один из способов выкачивания денег.

Так как же облегчить жизнь молодым начинающим предпринимателям?

Предлагаем внести изменения в областное законодательство: при подаче заявления молодым предпринимателем, впервые открывающим свое дело, о получении земельного участка в аренду, данный земельный участок не выставляется на аукцион, а предоставляется молодому предпринимателю бесплатно. Данную процедуру предлагаем реализовать только в сельских населенных пунктах. Считаем, что подобное изменение будет способствовать привлечению молодых людей в сельскую местность.

Каждый последующий земельный участок молодой предприниматель должен получать уже на общих основаниях, установленных законодательством.

Если на один и тот же участок претендуют одновременно два и более молодых предпринимателя, то предпочтение должно отдаваться тому, кто первый подал заявление о получении в аренду данного участка.

На основании Конституции РФ, случаи бесплатного выделения земельных участков гражданам возможны, например, если учесть подпункт «в» п. 1 ст. 72 Конституции РФ, что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, то случаи бесплатного предоставления земельных участков могут быть предусмотрены не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов. Данная возможность отражена в областном законе № 19-ЗС от 22.07.03 "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" в п.7 ст. 3.

Для Земельного Кодекса РФ предоставление участков земли не нововведение, например:

Бесплатное получение земельных участков гражданами предусмотрено также некоторыми федеральными законами, например Федеральным Законом от 09.01.1997 г.   № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы» (в ред. от 28.12.2004 г.) – статья 3; Законом РФ от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы» (в ред. от 28.12.2004 г.)  - статья 5.

На основе всего вышесказанного считаем, что предложенные изменения законодательства необходимы и своевременны.